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【2019年第12期】財經快訊

發布日期:2019/9/12
房地產融資斷崖下跌,8月環比下跌58.15%
 
      有一些上市房企,前端融資成本已經到18%。

焦慮與迷茫寫在每個地產商的臉上。

無論是主動還是被動,大部分地產商都開始降低自己的財務杠桿,而即便這樣,市場上資金成本越來越高,可以融到的資金越來越少。

陸曉岳(化名)為了等一筆融資,推掉了最近所有的出差。從2019年開始,做為一家上市房企資金負責人的陸曉岳就開始每周高強度出差,會見各個金融機構,希望幫公司尋找更加優化的融資方案。而他所在的公司,目前正在行業中位數水平,擴大規模需求旺盛,而與之匹配的資金端,卻開始越來越開始難以支持拿地節奏。

“銀行都在縮減地產額度,即便是有授信額度,也很難拿到低成本資金。”陸曉岳告訴記者。

而資金問題,擺在每一個地產商的面前。即便是很多一線房企,也開始惆悵無法融到相應規模的資金,繼而隨時有掉隊的風險。

40房企融資368億

剛剛過去的8月,地產商融資出現斷崖式下跌,再度進入今年的冰點。

同策咨研究院監測的40家典型上市房企數據顯示,2019年8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元,環比下跌58.15%。

這是單月房企融資總量倒數第二低的月份,2019年5月上述房企單月融資總額368億。

其中,境內銀行貸款融資金額74.59億元,環比大幅下跌41.79%;其他債權融資融資金額74億元,環比大幅下跌35.7%;信托貸款,融資總額66.24億元,環比大幅下跌63.28%;公司債共融資63.36億元,環比大幅下跌83.62%

“今年3月的貨幣寬松,實際上有70%直接或者間接流入了房地產,因而宏觀調控方面開始不斷進行政策補丁,從不同的角度去掐斷過量資金流入地產的通道,從而擠壓了整個地產行業的資金市場。”一位A股上市房企融資總告訴記者。

今年5月,銀保監會下發“23號文”,要求嚴格管理銀行及信托對開發商的融資后,信托、海外債、銀行貸款等監管新政頻出,房企融資壓力不斷增大。

國家統計局數據顯示,1-7月份房地產開發企業到位資金同比增長7.0%,較上月回落0.2個百分點,已連續三個月增速回落。

“我們本來只是為一個項目提供融資方案,沒想到對方公司的資金中心總經理專門從上海飛到成都,我們都擔心這家公司是不是有什么問題。”一家銀行公司客戶經理表示。

以往資金寬松的情況,很多銀行都會主動找到房企提供融資。而目前的局勢,顯然開始反轉。“額度就那么多,一群地產商都開始來求著我們給資金,一下子有了甲方的感覺。”這位客戶經理說。

屋漏偏逢連夜雨。沒有資金支持的地產商,迎來了新一輪償債高峰。

恒大研究院數據顯示,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億,預計將在2019-2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新還舊,融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。

陽光城(000671.SZ)執行副總裁吳建斌直言,這是他從業以來融資最難的一年。

銀行投放額度已超標

更讓地產商感到寒意的是,即便是借新還舊,也逐漸有了難度。

“我們給地產的額度已經超標,因而現在我們暫停一切新增地產貸款,行里也在想辦法重新調整信貸規模。按揭貸款方面,我們8月也暫停了一部分,只跟合作的開發商一手樓盤在操作。”一位大型股份制銀行人士表示。

這家銀行此前的地產白名單不到40家,即便如此,也讓總體額度超標。

今年7月,監管部門已經向部分新增房地產貸款較多的銀行進行窗口指導,要求嚴格控制地產投放額度。

“所謂的控制額度,實際上需要各家銀行表態,也就是說要稍微收緊一些,我們行就計劃到年底適度降低額度。”一位國有大行上海分行公司金融部負責人表示。

這意味著,即便是地產商選擇借新還舊的路徑,可能面臨還了以后沒有新額度可以用。比如中信銀行杭州分行,就已經有2個月沒有給地產公司提供任何融資。

“所謂的授信規模都是虛的,每個公司都有很多授信規模,但是真正可以拿到錢的少之又少。”陸曉岳說。

一般而言,銀行的通常操作是讓地產商還錢,繼而減少信貸投放,這樣即可以控制總量。

“幾年前我們能輕松從銀行獲得幾個億貸款,但現在公司貸款余額只剩下幾千萬。銀行這幾年將貸款收回后便不再放出來,即使質押公司資產也無法獲得銀行的資金。”一家中國西部的小微開發商人士告訴記者。

不過,依舊有很多開發商行走在融資的灰色地帶。雖然監管層對于房企前融(指拿地后支付的土地款部分)和前前融(指拿地前支付的保證金)一直保持高壓態勢,不過房企在這方面融資還在繼續。

“前融通道還可以做,我們前融的成本大概在12%-13%,之前我們10%左右都有可以做。”一位中型房企知情人士透露。

目前市面上的土地款融資業務主要分兩類,第一類是土地保證金配資,融資主體一般需是百強地產開發商,融資區域基本都限定在全國一二線城市,融資成本一般都為年化20%~25%不等,配資比例一般在1:1或1:2。第二類是土地出讓金配資,融資主體一般需是百強地產開發商、地方龍頭房企,融資區域集中在全國一二線城市、強三線城市,融資成本一般在年化16%~24%不等,配資比例一般為1:1或1:2。

“我們通常的操作方法是新設立一個項目公司,再通過項目公司母公司作為融資主體取得融資款后,在雙方共管下將其用于保證金或土地款的繳付,交易結構上大部分為明股實債(股權過戶+質押)。”上述人士說。

不過,這類融資總體而言需要更強的開發主體,才可以通過財富管理等方式募集資金。“目前百強以外的地產商前端杠桿融資成本最高要到30%,我們也只愿意幫長三角的小地產商對接資金,如果是太遠地方的地產商,我們擔心市場不好,最后項目斷掉。”一位資金中介則很無奈。

高杠桿公司壓力巨大

“以往大家習慣了快節奏的發展,現在每次遇見同行都在討論,怎么在這個調整周期中活下去,活得好,而大家心里都很彷徨。”一位上市公司總裁說。

國家統計局數據顯示,1-7月全國房地產開發投資同比增長10.6%,連續第三個月回落,其中住宅投資增速回落0.7個百分點。作為房地產開發的先行指標,1-7月住宅新開工面積增速下降0.8個百分點,房地產開發企業土地購置面積同比下降29.4%,降幅較上月擴大1.9個百分點。

仲量聯行認為,雖然7月住宅銷售價格漲幅總體穩定,但從國家統計局發布的最新數據來看,在高壓的樓市政策和市場資金管控之下,不論是房地產開發投資數據還是銷售數據均出現放緩。可以預見,土地市場降溫、新開工增速下滑,將推動未來房地產開發投資增速繼續回落。

在這一波周期中,最先受到沖擊的便是一些高財務杠桿公司。

7月11日,泰和集團(000732.SZ)公告,境外全資子公司已完成4億美元債券發行,票面利率15%,幾乎創下中國地產商公開融資利率新高。這家閩系地產商曾一度以高杠桿著稱,并在今年不斷銷售自己的地產項目,以獲得更多的資金回血。

泰禾的融資成本高企只是行業的縮影,包括中國恒大(03333.HK)、景瑞控股(01862.HK)、大發地產(06111.HK)等地產商均進行了超過10%利率的境外融資。

7月11日,大發地產發布公告稱,擬發于2021年到期的1.8億美元優先票據,融資利率為12.875%。這家發跡溫州的地產商曾在2018年一度提出5年沖擊3000億規模,不過隨著行業下行,曾經的豪言壯語再未提過。

較高的融資利率背后,是大發地產較高的財務杠桿。根據大發地產2019年中報,這家公司凈負債率超過130%,而融資端口里,信托和非銀融資占到66%。相較于大部分同行開始降低負債指標,大發地產較高的負債情況,實際上讓這家公司面臨資金巨大壓力。

9月6日,華夏幸福(600340.SH)發布公告,該公司的全資子公司九通基業投資有限公司與中信信托簽署《永續債權投資合同》,金額為不超過40億元人民幣,投資期限為無固定期限,年利率在9.5%-12%之間。

截至2019年6月末,華夏幸福凈負債率達230.39%,較去年年底上升64.76個百分點。

一直處于資金艱難的華夏幸福,成為主流地產商掉隊的代表之一。克而瑞數據顯示,2019年1月~8月,華夏幸福全口徑銷售額為831億元,較去年同期1025億元同比下滑18.9%,行業排名較去年同期下降10位至22名。

即便是發展很好的大房企,也開始逐漸承受各類經營壓力。今年4月,平安銀行將新城控股(601155.SH)移除授信白名單,并拒絕為新城控股提供新增融資支持。

“當時新城控股被上交所問詢,我們認為他的大量利潤來自公允價值重估,并考慮到他還有一些表外負債,因而就剔除了我們的白名單。”一位知情人士表示。

這家中國第八大地產商,目前還在市場尋求出售項目機會,希望進一步回籠自己的現金。

當行業融資進入冰點之后,這些依賴財務驅動的地產商,正在逐漸面臨不斷升級的壓力。

“有一些上市房企,前端融資成本已經到18%,其實大家都可以想象,這些企業資金壓力有多大。”陸曉岳說。

綠地香港(00337.HK)董事局主席陳軍認為,房地產實際已經進入一個風險投資時代,每一個投資都充滿風險,同時也會給一些比較穩健的公司機會。

 

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